Утеплення стін багатоквартирних будинків

Tермомодернізація будівель, у зв’язку з постійним зростанням вартості енергоресурсів і підвищенням частки витрат на опалення в сімейних бюджетах, стала надзвичайно популярним і широко використовуваним способом підвищення енергоефективності житлових будівель. А утеплення зовнішніх стін – один з найпоширеніших і ефективних методів термомодернізації.

Утеплення багатоквартирних будинків має свою специфіку і відмінності порівняно з приватними садибами. Перш за все, – такі об’єкти мають більшу кількість співвласників і виникає необхідність прийняття колективних рішень з приводу термомодернізації, тому що несучі конструкції будинку є спільною власністю всіх співвласників. Практика свідчить, що утеплення фасадів будівель в більшості випадків відбувається самовільно, без відповідного рішення співвласників будинку, з використанням різних матеріалів і технологій і дуже часто виконуються неспеціалізованими підрядниками. Це є порушенням прав співвласників багатоквартирного будинку і часто стає причиною погіршення стану огороджувальних конструкцій будівлі. Випадки, коли багатоквартирні будинки утепляються комплексно, з прийняттям відповідного рішення мешканцями дому, бувають не часто. Дотримання встановлених норм і стандартів щодо матеріалів і технічних рішень з утеплення - ще менше.

В одному з багатоквартирних будинків міста декілька господарів вирішили зробити зовнішнє утеплення стін своїх квартир. Для здешевлення робіт вони домовились найняти людей з досвідом роботи в будівництві, але без відповідних дозволів. Більшість жителів дому виступили проти такого «клаптикового» утеплення, мотивуючи це тим, що будівля буде виглядати не естетично. Господарі квартир, які вирішили утеплити власне житло, повідомили, що їх це не обходить, і що вони все-таки утепляться. А якщо їм будуть заважати, то подадуть на співвласників до суду. Причини такої ситуації – як відсутність знань і дієвого контролю за використанням спільного майна, так і різний рівень доходів співвласників дому.

Наслідки, як і можна очікувати, були надто незадовільними:

мешканці, які провели «клаптикове» утеплення, отримали сумнівну економію енергоресурсів, і, як правило, порушення мікроклімату в приміщенні через використання паронепроникних матеріалів і відсутність належного вентилювання;
в результаті недотримання технологічних вимог утворились мости холоду і почалось руйнування опорних елементів будинку;
ускладнився процес подальшого утеплення стін через застосування різних технологій і матеріалів при «клаптиковому» утепленні.

Обговоріть можливі конфлікти і шляхи їх вирішення, а також позиції різних сторін. Якщо потрібно, надайте аргументовані пропозиції. Як ви вважаєте, чи можна вирішити цю проблему?

Конфлікт інтересів

Ця ситуація є причиною виникнення ряду конфліктів:

Між місцевою владою і мешканцями багатоквартирних будинків: місцева влада під час приватизації житла не інформувала мешканців про те, що несучі елементи (стіни будівлі) знаходяться в їхній спільній власності і не роз’яснювала особливостей поводження з нею. В результаті більшість мешканців вважає, що будинки знаходяться в комунальній власності і, відповідно, вимагають від місцевої влади проведення капітальних ремонтів, в тому числі і термомодернізації. В місцевих бюджетах таких коштів немає, тому вимоги співвласників залишаються незадоволеними.
Між мешканцями, які проводять «клаптикове» утеплення та іншими співвласниками: співвласники розпоряджаються спільною власністю хаотично без узгоджень з іншими співвласниками. Тому виникають конфлікти між співвласниками, які здійснюють «клаптикове» утеплення з використанням різних матеріалів (наприклад, утеплювачі різної товщини), як між собою , так і з іншими мешканцями дому, які бажають провести комплексну термомодернізацію будівлі.
Між правлінням ОСББ і частиною мешканців, які не згодні на термомодернізацію будівлі: дуже поширені конфлікти в ситуації, коли в ОСББ приймають рішення про комплексне утеплення стін, при цьому часто виникає питання про демонтаж уже існуючих «клаптикових» утеплень, господарі яких з цим не згодні. Крім того, господарі «клаптикових» утеплень не згодні робити грошові внески в комплексне утеплення стін будинку.

Можливі рішення

Роз’яснювати співласникам, що по праву колективної власності їм належать всі конструктивні елементи будинку, в тому числі несучі стіни, і для проведення заходів термомодернізації будинку необхідна згода усіх співвласників.
Розробити проект типового Положення про порядок використання колективного майна в багатоквартирному домі і рекомендувати його для затвердження зборами ОСББ та в інших багатоквартирних будинках.
Заборонити «клаптикове» утеплення багатоквартирних будинків і демонтувати існуюче утеплення за рахунок господарів квартир, які їх провели.
Проводити семінари з головами ОСББ, роз’яснюючи необхідність застосування Положення про порядок використання колективного майна в багатоквартирному домі.
Проводити інформаційні зустрічі зі співвласниками багатоквартирних будинків для роз’яснення особливостей використання колективної власності в багатоквартирному домі.
Надавати пільгові кредити для термомодернізації будівель тим ОСББ, які розробили і подали в органи влади міста відповідні проектні пропозиції.
Проводити роз’яснювальні зустрічі і надавати консультації з приводу впровадження енергозберігаючих технологій, а також інформувати про типові помилки з метою запобігти їх повторенню.

Різні погляди

Громадські організації і ресурсні центри підтримки ОСББ
Мають досвід роботи з ОСББ і місцевою владою. Можуть організовувати інформаційні зустрічі і семінари для співвласників багатоквартирних будинків щодо особливостей використання спільної власності, а також розробити проект типового Положення про порядок використання спільного майна в багатоквартирному домі.

ОСББ та мешканці
Мають право приймати рішення про порядок використання спільного майна і повноваження контролювати їх дотримання всіма співвласниками. Правління не проводить відповідної роботи з членами ОСББ і вимагає від місцевої влади проведення капітальних ремонтів, в тому числі й термомодернізації.

Співвласники дому не переймаються питаннями спільної власності і стараються задовольняти свої особисті потреби найпростішим шляхом, без узгодження з іншими співвласниками. При проведенні заходів з енергозбереження, зокрема утеплюючи стіни, співвласники керуються економічним фактором і вибирають найдешевші матеріали, а роботи замовляють у неспеціалізованих підрядників. В результаті виконане утеплення не відповідає стандартам і в переважній більшості зроблене з порушенням технологій. На загал, відсутність знань і усталеної практики як розпоряджатися колективною власністю у багатоквартирних будинках перешкоджає досягненню консенсусу і ускладнює впровадження термомодернізації.

Органи місцевої влади
Місцева влада ніяк не відреагувала на конфліктну ситуацію, мотивуючи це тим, що співвласники повинні розбиратися з колективною власністю самі, але утеплювати будівлю треба. Вона передала багатоквартирні будинки у власність громадян і тому зняла з себе відповідальність за їх подальшу долю. Органи влади мають у своєму штаті осіб, відповідальних за створення ОСББ, але цей персонал в більшості випадків потребує підвищення кваліфікації.

Бізнес
Виробники енергозберігаючого обладнання мають кваліфікованих спеціалістів, які можуть надати консультації у сфері впровадження енергозберігаючих заходів в багатоквартирних будинках, зокрема з утеплення стін.