Модельные истории

Утепление стен многоквартирных домов          


Model stories home insulation

Утепление стен многоквартирных домов

Tермомодернизация зданий стала необычайно популярным и широко используемым способом повышения энергоэффективности жилых строений в связи с постоянным ростом стоимости энергоресурсов и повышением доли затрат на отопление в семейных бюджетах. Утепление внешних стен – один из наиболее распространенных и эффективных методов термоизоляции домов.

Утепление многоквартирных домов имеет свою специфику и отличия по сравнению с частными строениями. Серьезной проблемой является необходимость принятия коллективных решений большим числом жильцов, поскольку несущие стены дома являются совместной собственностью всех совладельцев. Практика показывает, что решение об утеплении фасадов зданий в большинстве случаев принимается жильцами самовольно, без учета мнения совладельцев дома. Работы очень часто выполняются непрофессионально, с использованием несопоставимых материалов и технологий. Такие действия являются нарушением прав совладельцев многоквартирного дома и часто становятся причиной ухудшения состояния внешней конструкции строения. Случаи, когда многоквартирные дома утепляются комплексно, с принятием соответствующего решения всеми жильцами дома, бывают редко. Еще реже соблюдаются требования установленных норм и стандартов к материалам и техническим решениям по утеплению.

В одном из многоквартирных домов города несколько хозяев решили сделать внешнее утепление стен своих квартир. Для удешевления работ они договорились нанять людей с опытом работы в строительстве, но без соответствующих разрешений. Большинство жителей дома выступили против такого «мозаичного» утепления, мотивируя тем, что здание будет выглядеть не эстетично. Однако, хозяева этих квартир сообщили, что они все-таки будут утепляться, а если им будут мешать - то подадут на совладельцев в суд. Причины создавшейся ситуации – отсутствие необходимых знаний и действенного контроля правил эксплуатации совместного имущества, а также различный уровень доходов совладельцев.

Последствия, как и следовало ожидать, были неудовлетворительными:

  • жильцы, которые провели «мозаичное» утепление, получили сомнительную экономию энергоресурсов, и, как правило, нарушение микроклимата помещений за счет использования влагонепроницаемых материалов и отсутствия надлежащего вентилирования;
  • в результате несоблюдения технологических требований образовались мосты холода, и началось разрушение элементов конструкции дома;
  • процесс дальнейшего утепления стен усложнился из-за применения разных технологий и материалов при «мозаичной» термоизоляции.

Обсудите возможные конфликты и пути их разрешения, а также позиции разных сторон. Если надо, дайте аргументированные предложения. Как вы считаете, можно ли решить эту проблему?

Negative

Конфликт интересов

Описанная ситуация является причиной возникновения ряда конфликтов:

  • Местные власти и жильцы многоквартирных домов: местные власти в процессе приватизации жилья и создания объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) несущие стены здания находятся в коллективной собственности и не разъяснили особенностей управления коллективной собственностью. В результате большинство жильцов считает, что дома находятся в коммунальной собственности и, соответственно, требуют от местных властей проведения капитальных ремонтов, в том числе и термомодернизации. В местных бюджетах таких средств нет, поэтому требования совладельцев остаются неудовлетворенными .
  • Жильцы многоквартирных домов выступают против других совладельцев: совладельцы распоряжаются общей собственностью хаотично без согласований с другими совладельцами. Это порождает конфликты между жильцами, выполнившими «мозаичное» утепление за счет несовместимых материалов, например, утеплителей различной толщины. Конфликт интересов возникает также с теми жильцами, которые предпочли бы, комплексную модернизацию здания в целом.
  • Разногласиятакже возникают, когда правление ОСМД предлагает комплексное решение для термомзоляции дома, поскольку это может включать удаление или демонтаж индивидуальных утеплителей. Совладельцы, которые выбрали индивидуальные решения, отказываются финансировать комплексную изоляцию стен
Positive

Решения
  • Разъяснить совладельцам, что им принадлежат по праву совместной собственности все конструктивные элементы дома, в том числе ограждающие конструкции, и для проведения мероприятий термомодернизации дома необходимо согласие всех совладельцев.
  • Разработать проект типового Положения о порядке использования общего имущества в многоквартирном доме и рекомендовать его для утверждения в ОСМД и других многоквартирных домах.
  • Запретить «мозаичное» утепление многоквартирных домов и демонтировать существующее утепление за счет жильцов, которые его провели.
  • Проводить семинары с председателями ОСМД разъясняя необходимость применения Положения о порядке использования общего имущества в многоквартирном доме.
  • Проводить информационные встречи с совладельцами многоквартирных домов для разъяснения особенностей использования совместной собственности.
  • Предоставить льготные кредиты для термомодернизации строений для ОСМД, которые разработали и предоставили в органы власти города соответствующие проектные предложения.
  • Проводить разъяснительные встречи з жильцами, консультировать их по вопросам внедрения энергосберегающих технологий, а также информировать о типичных ошибках во избежание их повторения.

Позиции разных сторон


Общественные организации и ресурсные центры поддержки ОСББ
Имеют опыт работы с ОСМД и местными властями. Могут организовывать информационные встречи и семинары для совладельцев многоквартирных домов касательно особенностей использования совместной собственности. Разработать проект типового Положения о порядке использования общего имущества в многоквартирном доме.

ОСМД и жильцы
ОСМД имеют право принимать решения о порядке использования общего имущества и полномочия контролировать их соблюдение всеми совладельцами. Они не проводят соответствующей работы с членами ОСМД, которые требуют от местной власти проведения капитальных ремонтов, в том числе и термомодернизации.

Совладельцы дома не озабочены вопросами общей собственности и стараются удовлетворять свои личные потребности наиболее простым путем, без согласования с другими совладельцами. При проведении мероприятий по энергосбережению, в частности утепляя стены, совладельцы руководствуются экономическим фактором и выбирают наиболее дешевые материалы, а работы заказывают у неспециализированных подрядчиков. В результате выполненное утепление не отвечает стандартам и в подавляющем большинстве сделано с нарушением технологий. Отсутствие у жильцов знаний и практики управления совместной собственностью в многоквартирных домах препятствует достижению приемлемых решений и консенсуса.

Местные власти
Местные власти никак не отреагировали на конфликтную ситуацию, мотивируя это тем, что совладельцы должны разбираться сами, но утеплять здание надо. Они передали многоквартирные дома в собственность граждан и сняли с себя ответственность за их дальнейшую судьбу. Местные органы власти имеют ответственных за создание ОСМД, которые в большинстве случаев нуждаются в повышении квалификации.

Предприятие
Производители энергосберегающего оборудования имеют квалифицированных специалистов, которые могут давать консультации населению по вопросам внедрения энергосберегающих мероприятий в многоквартирных домах, в частности по утеплению стен.